IL PARCHEGGIO DELLO STALLONE I PROGETTI,
I RITARDI, I DIFETTI, I RISCHI

La redazione

I cittadini del centro storico e di via della Libertà, ma anche tutti coloro che dalle altre zone del paese o da fuori devono recarsi al centro, attendevano la costruzione del parcheggio dello Stallone da almeno trent’anni.

Venti sono gli anni che è durato l’iter amministrativo: dal 2000 al 2020. Venti anni in cui Castel Madama è stata governata 5 anni dal centrosinistra e 15 dal centro-destra. Gli ultimi dieci da un’amministrazione che non ha mai discusso né con i cittadini, né con i consiglieri comunale su come doveva essere fatto questo parcheggio e che ha impiegato nove anni per iniziare i lavori. Altro che “Fatti e non parole”.

Questo articolo ricostruisce cosa che è accaduto in questi 20 anni per capire come sarà l’opera iniziata e ora ferma e quali problemi resteranno da risolvere.

1961-1991: IL PAESE CRESCE SENZA PARCHEGGI

Nei trent’anni tra il 1961 e il 1991 la popolazione di Castel Madama passa da 4.500 a 6.400 residenti, una crescita di 1.900 abitanti, pari al 45%. Ma ancor di più aumenta l’edificazione. Il centro storico è svuotato e abbandonato a se stesso; oltre l’arco del Borgo o si demolisce e ricostruisce il quadruplo (vedi “il grattacielo” di piazza Dante), o si tappano i buchi esistenti tra un edificio e l’altro, o si addossa un palazzo nuovo a un altro pre-esistente, senza giardini, parcheggi, servizi. Insomma comanda la logica del guadagno privato immediato, a scapito della qualità della vita personale e collettiva, della funzionalità e della bellezza. Risultato il traffico è sempre più caotico, inquinante, rumoroso e invadente, le aree sosta sempre più insufficienti. Negli anni Novanta si inizia a invertire la tendenza: si costruiscono marciapiedi lungo l’anello via san Sebastiano, via Roma, via della Libertà; si risanano le vie e i sotto-servizi del centro storico, si sperimentano isole-pedonali temporanee e sensi unici per regolare e limitare l’uso delle auto e lasciare spazi ai pedoni. Inoltre, si programmano i parcheggi.

1999-2000: IL PUP E IL PROGETTO FRANCHI

La prima giunta Alfredo Scardala, quella di centrosinistra, nel 1999 pianifica il Piano Urbano Parcheggi (PUP), il consiglio comunale lo adotta il 25-1-2000 e successivamente la Regione lo approva. Esso contiene l’analisi del traffico, della viabilità, delle aree sosta esistenti e individua tre nuovi parcheggi allo Stallone, ai Frainili e agli Orti di San Lorenzo, a monte della Pineta. In attuazione del PUP la giunta incarica l’architetto Giacomo Franchi di redigere il Progetto preliminare del Parcheggio Stallone, progetto che il tecnico presenta nel dicembre 2000, pochi giorni prima delle dimissioni del sindaco, che segna anche la fine del PUP.

2002-2004: IL PROJECT FINANCING COGEMA

Quindici mesi dopo, nel marzo 2002, la nuova maggioranza di centro-destra approva il ‘Programma triennale delle opere pubbliche 2002 2004. Esso prevede la costruzione del “parcheggio Stallone”, in conformità agli strumenti urbanistici vigenti, per un importo di 2 miliardi di vecchie lire, da realizzare secondo le regole del project financing, un sistema di progettazione e costruzione di opere pubbliche con capitali privati, senza costi per il Comune.

A fine dicembre 2002 la COGEMA costruzioni s.r.l., una società privata appena costituita (non si è mai saputo da chi), propone al Comune di Castel Madama il progetto del “parcheggio Stallone”, elaborato dalla società Euroinginerin.

Il 3 novembre 2003, con un avviso sul quotidiano Il Messaggero, il Comune avvia la procedura di esproprio, con l’intenzione, una volta espropriata l’area, di darla in concessione alla COGEMA per 99 anni. La società avrebbe progettato e costruito l’opera, venduti i box e gestito per 30 anni (rinnovabili) il parcheggio. Alla fine dei 99 anni il comune sarebbe rientrato in possesso dell’area, dei box e dei parcheggi.

L’avviso sul Messaggero rende pubblica la notizia del parcheggio, tenuta fino ad allora segreta, e spinge cittadini e consiglieri comunali a richiedere copia del progetto della COGEMA e, quindi, a conoscere le sue caratteristiche.

Esso prevede la realizzazione di 129 box privati, più un bar, e 94 parcheggi all’aperto. Per realizzare un numero così alto di box si prevede la costruzione di una struttura di cemento armato alta 8 metri fuori terra, lunga 120 e larga 22, che va dalle scalette di vicolo degli Olmi fino sopra il campetto della scuola elementare. Tale struttura contiene, uno sopra l’altro, due tunnel senza uscita dalla parte degli Olmi e con accesso obbligato da una torre posta a ridosso della stradina che unisce il campetto a via Discesa Empolitana. La torre sarà larga 20 metri e alta otto e al proprio interno vi è una strada a spirale che porterà al primo, al secondo e al terzo piano dei box. Ogni tunnel avrà al centro una strada di 6 metri e mezzo, a sinistra 25 box e 26 a destra. Il terzo piano ospiterà 60 parcheggi in superficie e altri 27 box. Sui loro tetti sarà costruito (quarto piano) un bar con terrazza tra vicolo Giustini e vicolo del Borgo. Altri 34 parcheggi in superficie saranno ricavati occupando l’area verde sopra la palestra (la montagnola), usata finora dai bambini della scuola materna ed elementare. Dato che i parcheggi saranno appoggiati sul terreno, verranno costruiti due livelli di muri di spinta: il primo, lungo circa 60 metri e alto 3, dallo spigolo dell’ala a monte della scuola fino al campetto; il secondo, alto 8 metri e lungo circa 120 metri, da vicino alle scalette di vicolo San Sebastiano fino alla torre.

La COGEMA calcola che i costi per realizzare il parcheggio siano circa €1.700.000. I ricavi della vendita dei box dovrebbero aggirarsi sui €2.100.000, ai quali va aggiunto il bar e i ricavi dal pedaggio dei parcheggi pubblici, fissati a €0,50 l’ora e stimati in quasi €100.000 l’anno. A questo proposito la ditta chiede al Comune di “eliminare o ridurre fortemente la possibilità di parcheggio in superficie nel raggio di 500 metri dal parcheggio”.

E’ evidente che fare un parcheggio con più box privati che parcheggi pubblici, che invade con 16 mila mc di cemento l’area fra la scuola e le abitazioni del centro storico, significa favorire il profitto di un privato piuttosto che offrire un servizio ai cittadini. Questa consapevolezza fa nascere la protesta: si forma il Comitato per le opere pubbliche, si fanno assemblee, ricerche sul campo, un esposto all’Autorità sulle Opere Pubbliche, in un mese si raccolgono 1500 firme su una petizione che chiede di bloccare gli espropri, rigettare il progetto COGEMA, avviare un confronto pubblico su come deve essere fatto il parcheggio nel rispetto del centro storico, della scuola, di chi lavora e abita a ridosso dell’area, per soddisfare le esigenze di sosta di tutti i cittadini.

Il comune torna indietro e ricomincia la procedura: nel maggio 2004 pubblica un nuovo avviso al quale rispondono tre società; a giugno 2004 viene istituita la Commissione per la valutazione delle proposte. Il progetto COGEMA è superato.



2006-2011 IL PROJECT FINANCING CIPRIANI

Nel maggio 2006, la nuova amministrazione di centro sinistra, per non perdere altro tempo, decide di continuare il percorso avviato e sollecita la commissione di valutazione a concludere l’esame delle tre proposte pervenute nel 2004. In autunno la commissione indica nel progetto della società Cipriani quello più completo e rispondente al pubblico interesse. Nell’inverno 2006-2007 l’amministrazione comunale presenta il progetto ai cittadini e alla commissione consiliare per raccogliere proposte di miglioramento e ad aprile 2007 il consiglio comunale approva, in variante al PRG, il progetto di parcheggio proposto dalla società Cipriani, con le modifiche apportate dopo il confronto con i cittadini e i consiglieri.

Il nuovo progetto prevede 80 parcheggi pubblici, 46 box privati interrati e fuori terra soltanto due palazzine di due piani, in tutto 4 locali di poco più di 100mq l’uno, ad uso negozi o uffici, un’area giochi, una nuova entrata pedonale alla scuola, che mantiene gli spazi verdi. La spesa prevista dell’opera è di circa 2 milioni e 700 mila euro, che la ditta potrà recuperare con un margine di guadagno attraverso la vendita dei 46 box, dei 4 locali commerciali o a uffici e gestendo il parcheggio per tre anni.

L’iter di approvazione del parcheggio presso la Regione Lazio si conclude positivamente nel 2011, alla fine del mandato dell’amministrazione Salinetti.



2011-2019 IL PROGETTO SALVATI – RICCI

Quando nel maggio 2011 la nuova amministrazione di centro-destra si insedia, trova tutto pronto per fare il bando di gara per la progettazione esecutiva e la realizzazione dell’opera. Invece aspetta due anni e mezzo e poi, a fine 2013 revoca il progetto della società Cipriani del 2007, confermando però la validità della variante al Prg, approva un nuovo progetto redatto dall’ing. Salvati (allora nelle grazie dell’amministrazione) e richiede un mutuo di 1.140.000 euro alla Cassa Depositi e Prestiti per realizzarlo con i soldi dei cittadini e non più in project financing. Scelta che fa riflettere, visto che molti assessori e consiglieri erano gli stessi che 10 anni prima sostenevano il parcheggio COGEMA

Il progetto approvato nel 2013 è molto diverso da quello che si sta realizzando oggi. Infatti quello del 2013 prevedeva l’accesso e l’uscita da via della Libertà, con lo spostamento del campetto e il restringimento del cortile della scuola, ma la cosa che si è rivelata impossibile e quindi si è tornati all’entrata da vicolo degli Olmi e l’uscita su via della Libertà. Prevedeva, inoltre la realizzazione di 101 parcheggi pubblici e invece saranno soltanto 84 e 21 box, che invece saranno 18 privati e 6 comunali. Infine non ci sarà alcuna area gioco, ma una fascia di verde a monte che separerà il parcheggio dalle vecchie case del centro storico.

La fase di progettazione e la gara d’appalto è durata 6 anni. Il progetto definitivo è stato approvato due volte a dicembre 2013 e a marzo 2015; quello esecutivo altre due volte nel luglio 2015 e a marzo 2016. Vi è stato un corpo a corpo con la Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio che il 23-4-2015 ha dato un parere negativo, poi il 27-10-2015 un parere positivo con prescrizioni e nell’ultima nota che noi conosciamo del 18-5-2016 scrive che le modifiche apportate al progetto “non recepiscono quasi affatto quanto indicato dalla nota autorizzativa di questo Ufficio”, prescrizioni che intendevano diminuire l’impatto dell’opera sul paesaggio tutelato. La nota termina con la richiesta di “una modifica sostanziale delle opere autorizzate”. Richiesta rimasta lettera morta visto che nel frattempo il progetto era stato messo a gara.

Il bando di gara è stato approvato il 29-2-2016, annullato il 23-3-2016, riapprovato e pubblicato l’11-4-2016. L’offerta economica delle ditte partecipanti, presentata entro il 9-5-2016 è stata esaminata un anno dopo nel maggio 2017. Questo ritardo ha indotto la società Cipriani a ritirarsi dalla gara, nonostante la sua offerta fosse risultata quella economicamente più vantaggiosa. Per uscire dall’impasse è stato chiesto un parere all’ANAC, l’Autorità Nazionale Anti Corruzione, la quale nel marzo 2019 ha risposto che occorreva tener conto del ritiro della società Cipriani. Pertanto è risultata vincitrice la ditta CODISAB srl. I lavori sono iniziati a ottobre 2019 e la fine è prevista per ottobre 2020.



Le risorse economiche

Il costo dell’opera è passato da 1.590.000 del progetto del 2013 a 1.738.000 euro del 2019. Le risorse per far fronte alla spesa provengono per 1.140.000 euro da un mutuo acceso con la Cassa Depositi e Prestiti; per 450.000 dalla vendita dei box privati (ma finora soltanto 5 su 17 sono stati prevenduti per un’eventuale entrata di circa 120.000 euro.), per i restante 148.000 euro da una fantomatica “transazione causa Acea”.

La ditta CODISAB di Carsoli che si è aggiudicata la gara ha offerto un ribasso pari al 38,8% sull’importo dei lavori. Pertanto la spesa non sarà più di 1.738.000 euro bensì di 1.206.000, con un risparmio di 532.000 euro.

Ma nel luglio 2020 è intervenuta una variante in corso d’opera per “circostanze sopravvenute ed imprevedibili”, per una spesa ulteriore di circa 160.000 euro. Il costo totale del parcheggio sale a quasi 1.400.000 euro. Poi ad aprile 2021, c’è stato il fermo del cantiere, la risoluzione del contratto e non si sa quando, come e a quali costi saranno terminati i lavori.